FAQ DH INVERSIONES INMOBILIARIAS
Recopilación de preguntas frecuentes sobre nuestro servicio de inversiones inmobiliarias participativas.
OBJETIVOS DE RENTABILIDADES
Objetivo de rentabilidades por cada operación (compra, reforma y venta):
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Mínimo 10% de rentabilidad por operación
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Rentabilidad media según operaciones anteriores: 15%
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Rentabilidades máximas: 20%
Objetivos de operaciones realizadas en un año de contrato:
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Realizar mínimo 2 operaciones al año (cada 6 meses)
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Objetivos medios según operaciones anteriores: realizar 3 operaciones al año (cada 4 meses)
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Objetivos máximos: realizar 4 operaciones al año (cada 3 meses)
Estimación de resultados en un año de contrato:
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Al realizar 2 operaciones al año:
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Mínimo de rentabilidad: 20%
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Rentabilidad media: 30%
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Rentabilidad máxima: 40%
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Al realizar 3 operaciones al año (objetivo medio):
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Mínimo de rentabilidad: 30%
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Rentabilidad media: 45%
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Rentabilidad máxima: 60%
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Al realizar 4 operaciones al año:
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Mínimo de rentabilidad: 40%
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Rentabilidad media: 60%
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Rentabilidad máxima: 80%
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PARTICIPACIÓN EN LOS RESULTADOS OBTENIDOS
1. En el supuesto de que la operación arrojase beneficios:
Como consecuencia de la aportación del capital a favor del GESTOR, el CUENTA-PARTICIPE, además del reintegro del capital principal aportado, tendrá derecho a percibir, respecto del 50% de los beneficios de la operación, la rentabilidad correspondiente en proporción a sus aportaciones en relación con conjunto total de las aportaciones de todos los cuenta-participes que participen en la concreta operación inmobiliaria.
A modo de ejemplo y con el fin de facilitar la comprensión: Si se obtuviese una rentabilidad del 20% tras la ejecución de una operación de compra, reforma y venta, y el cuenta-partícipe que suscribe el presente contrato hubiese aportado 10.000€, el resultado sería el siguiente:
- Devolución del principal de la aportación (10.000€)
- Del 20% de rentabilidad obtenido:
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El 50% le corresponde a EL GESTOR: 10% de rentabilidad sobre la aportación que todos los CUENTA – PARTICPES han realizado.
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El otro 50% se entrega al CUENTA – PARTICPE: 1.000 € (como él CUENTA-PARTÍCIPE que ha suscrito el presente contrato ha aportado 10.000€ a la operación le corresponde un 10% de los 10.000 euros: 1.000 €)
- Total a ingresar al cuenta partícipe que suscribe el contrato: La aportación realizada (10.000€) + 1.000€ = 11.000€.
2. En el supuesto de que el inmueble adquirido no genere beneficios ni pérdidas.
Para el supuesto en el que, tras llevar a cabo la reforma, se obtuviesen ofertas de compra por el mismo valor que el de adquisición más gastos, se pacta lo siguiente:
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Si las ofertas se produjesen dentro de los seis meses desde la compra del inmueble se mantendrá a la venta hasta cumplir dicho plazo a la espera de recibir ofertas superiores.
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Si transcurridos los seis meses desde la fecha de compra del inmueble no se hubiese recibido oferta superior al valor de compra más gastos, se concede el plazo de un mes para venderlo por la oferta más alta recibida, si ésta estuviera vigente o, en su defecto, a un precio similar al de compra más los gastos.
Si se diese el supuesto descrito en el apartado 2, no habrá devolución al cuenta-partícipe del principal aportado, sino que el GESTOR iniciará una nueva operación, siempre dentro del plazo de duración del presente contrato, con un nuevo inmueble con el fin de obtener beneficios en la siguiente operación.
Para el caso en el que el contrato estuviese próximo a su vencimiento y no fuese posible llevar a cabo una nueva operación dentro de los plazos marcados en el presente contrato, se procederá a la devolución de la aportación al no existir ni beneficios ni perdidas.
3. Para el supuesto de que el inmueble se tuviese que vender a pérdida.
Si en el plazo de siete (7) meses, desde la fecha de compra, el GESTOR sólo recibiese ofertas por un importe inferior al precio de compra más gastos, éste se venderá a pérdida por el importe de la oferta más elevada recibida y, con lo obtenido de esta venta, se procederá a adquirir un nuevo inmueble con objetivo de obtener beneficios de la siguiente inversión.
En el caso de que llegado el vencimiento del contrato el resultado de las operaciones realizadas arrojase pérdidas éstas se asumirán de la siguiente forma: el GESTOR asumirá el 50% de las pérdidas y los CUENTA-PARTÍCIPES asumirán el otro 50% de las pérdidas que serán imputadas de forma proporcional a su aportación sobre el principal.
A modo de ejemplo: Si a fecha de vencimiento del presente contrato el resultado arrojase una pérdida de 20% y el CUENTA-PARTÍCIPE que suscribe el presente contrato hubiese aportado el 10.000€ del total del capital invertido por los cuenta-partícipes:
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El GESTOR asumirá la mitad de las pérdidas: en nuestro ejemplo, 10% de perdida sobre la aportación que todos los CUENTA – PARTÍCIPES han realizado.
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El CUENTA - PARTÍCIPE la otra mitad, es decir, en nuestro ejemplo dado que la aportación ha sido de 10.000€ sobre el total deberá asumir la pérdida de 1.000 € (10% de 10.000€) por lo que la cantidad a devolver sería la diferencia entre lo aportado y la pérdida asumida: aportación (10.000€) – 1.000 euros = 9.000€ importe a devolver.
4. ¿Qué sucede si la vivienda no se vende en el plazo estipulado o no gana el valor esperado tras realizar la reforma?
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Si estamos en un plazo inferior a los 6 meses, se amplía el plazo de venta hasta cumplir los 6 meses desde que se ha adquirido el inmueble, intentando vender el inmueble con beneficios.
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Si hemos llegado al plazo máximo de 6 meses desde que se ha adquirido el inmueble, se amplía el plazo de venta con un mes y se intenta vender la vivienda a precio de coste (precio compra + gastos compra + reforma + materiales + ITP + notaría + publicidad) o, como última alternativa, con pérdida. Si al final la vivienda se ha vendido con pérdida, con lo obtenido de esta venta se procederá a adquirir un nuevo inmueble con el objetivo de obtener beneficios de las siguientes operaciones que se realizarán durante la duración del contrato en vigor.
5. ¿Qué pasa si el contrato de cuentas en participación llega a su vencimiento y el ultimo inmueble adquirido y reformado no esta vendido?
En el supuesto de que, llegada la fecha de vencimiento del contrato se estuviese ejecutando alguna operación y ésta no hubiese finalizado, el contrato se prorrogará de forma automática por el plazo de tres meses, pudiendo ser prorrogado por un segundo plazo de otros tres meses con el único objeto de finalizar las operaciones pendientes.
CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES COMPRADOS
Si la suma del conjunto de aportaciones por parte de los inversores alcanzase la suma de 200.000€ a 250.000€ se comprará un inmueble que cuente con unas características similares a las siguientes:
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2-3 dormitorios y 1 o 2 baños
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Terraza
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Con ascensor: cualquier planta
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Sin ascensor: hasta la planta 2
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Cerca de algún medio de transporte (bus, metros, cercanías)
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Precio máximo vivienda: hasta 200.000 €
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Ubicación: Comunidad de Madrid
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Presupuesto aprox. mano de obra reforma: 20.000 € (un mes de obra) – 29.000 € (un mes y medio de obra)
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Presupuesto máximo materiales acabados (cocina, ventanas, azulejos, solados, tarima, radiadores, etc.): 15.000 €
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ITP (2%) + gastos Notaría: aprox. 5.000 €
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Plusvalía estimada aproximadamente 1.500-3.000€
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Publicidad venta inmueble (portales inmobiliarios, redes sociales, fotografías, etc.): máximo 4.000 €
Si la suma del conjunto de aportaciones por parte de los inversores alcanzase, al menos, la suma de 180.000 € se comprará un inmueble que cuente con unas características similares a las siguientes:
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2-3 dormitorios y un baño
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Terraza
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Con ascensor: cualquier planta
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Sin ascensor: hasta la planta 2
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Cerca de algún medio de transporte (bus, metros, cercanías)
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Precio vivienda: hasta 140.000 €
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Ubicación: Comunidad de Madrid
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Presupuesto aprox. mano de obra reforma: 20.000 € (un mes de obra)
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Presupuesto máximo materiales acabados (cocina, ventanas, azulejos, solados, tarima, radiadores, etc.): 10.000 €
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ITP (2%) + gastos Notaría: aprox. 3.800 €
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Plusvalía estimada aproximadamente 1.500-3.000€
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Publicidad venta inmueble (portales inmobiliarios, redes sociales, fotografías, etc.): máximo 4.000 €
¿Por qué compráis esta tipología de inmuebles?
Debido a nuestra experiencia en el mercado (que contrasta con las estadísticas publicadas en diferentes medios), sabemos que el 50% de los madrileños buscan una casa en propiedad en la zona periférica del centro, que el 52% prefieren una vivienda de segunda mano pero que no necesite reformas y con una superficie de entre 51 m2 y 90 m2, que esté cercana a tiendas (90 %) y bien comunicada (96 %).
Además, el 58% de la demanda de vivienda se sitúa entre los 100.001 € y 250.000 € y el importe medio disponible para la compra de una vivienda en Madrid es de 235.784 €.
¿Cómo sabéis el precio al que hay que comprar la vivienda para que salga rentable?
Antes de realizar una oferta de compra de una vivienda que creemos que puede ser adecuada, realizamos una tasación actual (tenemos en nuestro equipo a un perito judicial para ello) y una tasación a futuro (cuánto valdrá la vivienda reformada). También hacemos una estimación de gastos para saber de antemano la rentabilidad esperada para el inmueble que estamos estudiando. Todos estos estudios se hacen con estimaciones negativas ("¿qué pasaría en el peor de los casos?") y si el resultado demuestra que la vivienda puede generar una rentabilidad mínima del 10%, realizamos la oferta de compra para la vivienda.
INFORMACIÓN PARA LOS INVERSORES
1. ¿Voy a estar siempre informado de lo que pasa con mi inversión?
La respuesta es: SÍ. A continuación te detallamos todos los derechos que van a tener los inversores que participan en nuestros contratos de cuentas en participación:
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Al reservar una vivienda: se enviará un email a todos los inversores con un dossier con toda la información acerca de la vivienda a comprar que incluirá: las fotos de la vivienda, la descripción de la misma, el presupuesto de obra aproximado (pueden haber variaciones durante la obra por defectos ocultos), los gastos de compraventa (ITP y notario), el precio máximo, medio y mínimo de comercialización y la planificación del tiempo de ejecución del proyecto de compraventa.
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Al comprar la vivienda en Notaría: se avisará a todos los inversores de la fecha de la firma en el notario, teniendo derecho a asistir si así lo desean y el Notario lo permita. Debido a que hay un aforo máximo de personas que puedan acudir en la Notaría, a los que no han podido asistir, se les enviará la una copia de la escritura. Además, se organizará un evento de Open House durante unas horas para que los inversores puedan realizar una visita de la vivienda.
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Al realizar las infografías (una representación gráfica de como quedará la vivienda después de la reforma): Durante el proceso de reforma, el inmueble se publicitará para la venta con infografías y al precio medio o máximo deseado de venta, por lo que se enviará por email los enlaces de publicación en internet de la vivienda a todos los inversores.
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Cambios en el presupuesto inicial de la reforma: cada vez que haya un cambio en el presupuesto de obra, debido a defectos ocultos o problemas que no se hayan visto antes de la compra, vamos a enviar un email a todos los inversores para notificar dichos cambios.
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Al finalizar la reforma: en cuanto este finalizada la obra, vamos a proceder con la limpieza de la vivienda y con el amueblamiento (home staging) para poder realizar la sesión fotográfica y organizar un evento de Open House durante unas horas para que los inversores puedan realizar una visita de la vivienda.
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Al publicar las fotos reales de la vivienda con la reforma realizada en internet y al poner la publicidad de venta: se enviarán los enlaces de publicación en internet de la vivienda a todos los inversores.
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Al firmar el contrato de Arras: se enviará un email a todos los inversores con una copia del contrato.
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Al vender la vivienda en Notaría: se avisará a todos los inversores de la fecha de la firma en el notario, teniendo derecho a asistir si así lo desean y el Notario lo permita. Debido a que hay un aforo máximo de personas que puedan acudir en la notaría, a los que no han podido asistir, se les enviará una copia de la escritura.
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Al finalizar cada operación (compra, reforma y venta): se enviará un correo electrónico a todos los inversores con la siguiente información:
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Movimientos bancarios de la cuenta aferente al contrato de cuentas en participación para que todos los inversores puedan comprobar los pagos que se han realizado y los ingresos de la operación
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Un documento con todas las facturas y justificantes de pagos que se han realizado para la operación de compra, reforma y venta (gastos de la reforma, gastos de compraventa, publicidad, etc.).
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Un informe de rentabilidad de la operación.
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El justificante de pago de la parte proporcional de la rentabilidad obtenida por cada inversor en la operación.
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Si hay cualquier imprevisto durante el año del contrato: se establecerá una reunión presencial y online con todos los inversores para que se puedan tomar decisiones. Para esas decisiones, teniendo el 70% de aceptación por parte de los asistentes, se procede a realizar los cambios votados. Ejemplos de imprevistos:
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Se debe vender el inmueble con mucha pérdida y no hay suficiente dinero para realizar otra inversión.
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Se detecta algún problema ajeno de la empresa (un proveedor no entrega el material a tiempo y eso provoca una demora importante de tiempo para la realización del proceso de inversión, el mercado inmobiliario se ha desplomado por causas ajenas a la empresa, restricciones de COVID que nos impide realizar con normalidad nuestro trabajo, o cualquier problema importante a nivel internacional o nacional que tenga un impacto negativo en el proceso de inversión).
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Se ha encontrado una oportunidad de inversión que no entra en las características de adquisición descritas en el contrato de préstamo inmobiliario colectivo y creemos que puede ser interesante para invertir el dinero.
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Cualquier otra razón de peso.
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2. ¿Qué es el LTV? ¿Cómo se utiliza el dinero recaudado en los contratos de cuentas en participación?
El LTV (Loan To Value) es un parámetro que mide (en %) la relación entre la inversión realizada y el valor del activo inmobiliario.
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En nuestro caso, al hacer una inversión de 250.000€, aproximadamente 200.000€ irán destinados a la vivienda comprada (como garantía), dejando un LTV del 80% (riesgo bajo).
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El restante de la inversión se utilizará para llevar a cabo la operación de compra, reforma y venta (se pagarán los costes de la compraventa, la reforma, la publicidad, el IBI, comunidad, etc.).
Es decir, los 250.000€ se destinan a comprar la vivienda seleccionada, a pagar los gastos de la compraventa, a realizar la reforma, a pagar los gastos de la vivienda (comunidad, IBI, seguro) y a publicitar la vivienda para su venta.
3. ¿Qué sucede si no se llega a recaudar los 200.000€ de capital necesario para la inversión?
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Si se llega a recaudar hasta el mínimo de 180.000€ seguimos con el contrato, pero comprando la tipología de inmuebles más arriba indicada.
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Si se llega a recaudar una cantidad entre 150.000€, se amplía el tiempo de recaudación con un mes más.
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Si se ha recaudado menos de 150.000€ se devuelve el dinero aportado a los inversores.
4. ¿Qué plazo tengo para depositar la inversión?
El inversor tiene 3 días laborales desde la firma del contrato para depositar la inversión.
Si en el cuarto día laboral no recibimos la cantidad estipulada en el contrato firmado, se anula el contrato firmado con el inversor que no ha realizado su aportación.
5. ¿Qué plazo tiene la empresa para comprar el inmueble?
Necesitamos como máximo 2 meses desde la fecha de firma del contrato de cuentas en participación para realizar la compra del inmueble seleccionado.
6. ¿Cuánto tiempo duran las reformas que se realizan a los inmuebles?
Por la tipología de las viviendas que compramos, el plazo máximo de ejecución de las obras en cada vivienda es de 2 meses.
7. ¿En cuanto tiempo tenéis estipulado vender el inmueble una vez reformado?
Por nuestra experiencia sabemos que en aproximadamente 2 meses se realiza la venta de los inmuebles reformados.
8. ¿A nombre de quién se inscribe la vivienda comprada para la inversión?
Los inmuebles se escriturarán a nombre de Deshiria Home Real Estate SL. La razón principal de ello es porque los gastos del ITP para las empresas de gestión inmobiliaria son del 2%* vs. al 4% (si es familia numerosa) o 6% si se compra como persona física. El 4% que pagamos de menos por cada operación se traduce en en un ahorro de 8.000€ por cada operación, lo que resulta en un ahorro medio de 24.000€ al año.
Adquisición vivienda por empresas inmobiliarias*
Se aplicará el 2% si se trata de la transmisión de la totalidad o de parte de una o más viviendas y sus anexos a una empresa a la que sean de aplicación las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
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Que incorpore esta vivienda a su activo circulante con la finalidad de venderla.
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Que su actividad principal sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.
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Que la transmisión se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo.
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Que la venta posterior esté sujeta a la modalidad de Transmisiones patrimoniales onerosas.
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Que la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición.
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Quedan expresamente excluidas de la aplicación de este tipo reducido:
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Las adquisiciones de inmuebles en subasta judicial.
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Las transmisiones de valores que incurran en los supuestos a que se refiere el art.17.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD
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9. ¿Dónde se deposita el dinero invertido? ¿Hay alguna garantía sobre el dinero aportado?
Cada contrato de préstamo inmobiliario colectivo tiene su propia cuenta bancaria de la cual se realizan los pagos y los ingresos. Además contamos con un seguro de caución para las inversiones aportadas.
10. ¿Dónde va a figurar la inversión aportada?
Por cada inversión que se aporta, se firmará un contrato de cuentas en participación con cada inversor. Este contrato es privativo, pero si algún inversor desea registrar el contrato firmado, existe la posibilidad de firmarlo ante un notario. Los costes del notario los soportará el inversor que solicita este trámite.